Ottobre 2019 - A cura di Avv. Santo Durelli e dott.ssa Giovanna Saccheri - Studio Legale Avv. Santo Durelli - avvocatodurelli.it

Immobile rumoroso costruito prima della norma sui requisiti minimi di isolamento. Interessantissima sentenza del Tribunale di Bolzano (n. 429 dell’aprile 2019), in merito ad una problematica che, pur essendo assai ricorrente nella pratica, molto raramente - a quanto consta - ha costituito oggetto di contenzioso. Si tratta infatti di una delle poche pronunce che abbiano affrontato la questione relativa al risarcimento dei danni per la vendita di un immobile eccessivamente rumoroso e costruito antecedentemente al d.P.C.M. 5 dicembre 1997 (decreto che, in attuazione della Legge quadro sull’inquinamento acustico n. 447/1995, ha previsto dei requisiti di isolamento minimi che gli edifici di nuova costruzione devono rispettare).

Avendo assistito in causa l’acquirente dell’immobile rumoroso posso riferire con precisione gli aspetti e i passaggi più rilevanti della vicenda.

Il caso

Tizio comprava da Caio un appartamento facente parte di un caseggiato edificato a fine degli anni ’70. Trasferitosi nell’abitazione, si rendeva conto che nell’appartamento in questione si sentivano tutti i rumori del vicinato, anche quelli generati da comportamenti normali, non trasmodanti od eccessivi, degli altri condomini. A mero titolo di esemplificazione: il parlato dei vicini anche quando usavano un tono di voce normale, i colpi di tosse, il rumore dell’apertura dei cassetti di un armadio, il rumore dei passi anche quando camminavano con calzature normali o quando transitavano sul vano scale, il rumore dell’ascensore durante le corse, per non parlare dei rumori del bagno, ecc.

Tizio si lamentava con Caio di tale rumorosità continua e disturbante, accusandolo di avergli sottaciuto il problema. Caio replicava che gli edifici costruiti in quegli anni ed in quella zona presentano quasi tutti quelle caratteristiche, ossia scarse capacità di isolamento acustico, ma che lui e la sua famiglia, così come gli altri vicini, avevano abitato per anni quell’appartamento senza avere problemi. Di conseguenza attribuiva all’ipersensibilità di Tizio oppure a comportamenti maleducati ed esuberanti dei vicini la causa dell’intollerabilità dei rumori percepiti.

Tizio si rivolgeva ad un perito acustico il quale effettuava alcune prove ed accertava l’effettiva rilevante carenza di isolamento acustico dell’immobile rispetto ai requisiti minimi del d.P.C.M. 5 dicembre 1997. Tizio quindi denunciava formalmente il vizio al venditore e lo conveniva in causa per chiedergli il risarcimento del danno per vizio della cosa veduta ex art. 1490 c.c.. In giudizio Caio opponeva, tra l’altro, che:

- il d.P.C.M. 5 dicembre 1997 non era applicabile in quanto il caseggiato era stato edificato prima della sua entrata in vigore;

- in ogni caso la rumorosità era causata da azioni dei vicini delle quali non poteva essere ritenuto responsabile ed a costoro l’acquirente avrebbe dovuto rivolgersi per far cessare i rumori molesti;

- l’immobile era stato a suo tempo costruito rispettando le regole dell’arte vigenti all’epoca.

La tesi attorea

Tizio ha sostenuto che caratteristica essenziale di un immobile ad uso abitativo è quella di garantire un minimo di privacy e tranquillità, proteggendo chi lo abita (quantomeno) dalle immissioni rumorose generate dai comportamenti normali di vita quotidiana dei vicini. Se un immobile non è dotato neppure di questa minima capacità di isolamento acustico, deve ritenersi che ciò integri un difetto della cosa venduta che ne comporta una svalutazione economica.

Ma in base a quale parametro valutare la sussistenza di un vizio di tal fatta? Questo era il “cuore” della questione. Non potendosi in effetti applicare al caso di specie il d.P.C.M. 5 dicembre 1997 (l’immobile era degli anni '70) era corretto, ha sostenuto Tizio, far ricorso al criterio della normale tollerabilità ex art. 844 c.c., declinato nel senso che si deve considerare eccessivamente rumoroso - e quindi viziato - un immobile all’interno del quale i comportamenti normali dei vicini producono immissioni di livello sonoro superiore ai 3 dB rispetto al rumore di fondo.

A sostegno di questa tesi l’attore richiamava una sentenza della Corte di Appello di Trento in caso similare. Ed era pur vero che il perito di parte aveva effettuato una valutazione dei requisiti di isolamento dell’immobile comparandoli con quelli del d.P.C.M. 5 dicembre 1997, ma il legale attoreo (ossia chi scrive…) ha precisato che quella comparazione aveva unicamente la finalità di fornire una dimostrazione oggettiva e strumentale della grave carenza di protezione acustica dell’alloggio.

Coerentemente a questa impostazione Tizio ha chiesto che venisse licenziata C.T.U. (¹) (delle cui risultanze dirò più avanti) al fine di verificare se dai comportamenti normali, non trasmodanti o ineducati, dei vicini derivassero immissioni superiori alla normale tollerabilità in applicazione del criterio comparativo (3 dB oltre il rumore di fondo). Ha altresì addotto testimoni - ammessi dal Giudice - che hanno descritto la rumorosità forte e continua che si percepiva nella casa.

La sentenza

Il Tribunale ha condiviso le tesi dell’acquirente ed ha ritenuto che il criterio della normale tollerabilità potesse essere utilizzato al fine di verificare l’esistenza di un vizio della cosa venduta. Si riporta di seguito un punto della sentenza particolarmente significativo ai nostri fini:

“L’attrice ha dedotto il mancato rispetto dei requisiti minimi di isolamento ex d.P.C.M. 5 dicembre 1997 dell’immobile vendutole non in sé e per sé, quale situazione di illiceità del bene rispetto alla normativa in materia acustica, bensì quale causa e spiegazione della rumorosità dell’appartamento, che costituisce il vizio dell’immobile de quo.  Questo giudice era chiamato dunque a verificare non è tanto se l’immobile possedesse o meno i requisiti acustici passivi minimi, quanto piuttosto se l’immobile fosse soggetto a immissioni rumorose, e se queste fossero tali da pregiudicare il suo normale godimento o utilizzo e, quindi ancora, tali da svalutarlo economicamente.  In questo accertamento discrezionale non può non considerarsi il criterio che presiede al disposto di cui all’art. 844 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, ossia il criterio della normale tollerabilità”.

Tra i quesiti affidati al C.T.U. vi era quello di verificare se le immissioni sonore, anche se riconducibili allo svolgimento di normali attività di vita quotidiana da parte dei vicini, costituissero un grave disturbo all’interno dell’abitazione, così come affermato nelle dichiarazioni testimoniali.

Il perito ha accertato che i rumori prodotti dal vicinato (passi nelle scale, ascensore, vociare, ecc.), che lo stesso ha in parte simulato e in parte percepito e misurato direttamente in occasione dei sopralluoghi , erano di livello superiore al limite dei 3 dB per cui il Giudice ha tratto la conseguenza che “questi rumori erano idonei a generare gravi immissioni quotidiane continuative (infatti, è ragionevole pensare che, salvo rarissimi momenti o nelle ore notturne, all’interno del condominio, vi sia sempre qualche vicino che parla, che guarda la televisione o ascolta la radio, che sposta un mobile, che scende le scale o che prende l’ascensore nell’arco della giornata), tali da non consentire all’attrice di godere ed usufruire di un ambiente domestico sereno e tranquillo in cui potersi rilassare, riposare e dormire normalmente”.

Ha concluso il Giudice che il bene compravenduto risultava viziato e che “la circostanza che lo stesso rispettasse la normativa vigenti all’epoca della sua costruzione […] risulta irrilevante” (ovviamente discorso ben diverso si sarebbe dovuto fare in un contenzioso contro il costruttore, ma qui si discuteva di vizio della cosa venduta…).

In considerazione di ciò il Tribunale ha riconosciuto l’esistenza del vizio e il diritto dell’acquirente, ai sensi dell’art 1492 c.c., alla riduzione del prezzo, calcolato in relazione al prezzo di vendita pattuito (e non a quello attuale di mercato del bene) in considerazione del fatto che il rimedio in questione è finalizzato a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione.

Una considerazione finale

Immobili affetti da così gravi carenze di protezione acustica sono purtroppo presenti in gran numero nel nostro Paese (in specie quelli costruiti negli anni '60 e '70).

La domanda che sorge a questo punto spontanea è in questi termini: se la compravendita o comunque il trasferimento di questi immobile espone a responsabilità il venditore o, in termini contrapposti, se e quali siano i diritti dell’acquirente.

Alla luce di questa sentenza (e delle poche altre in argomento, di contenuto analogo) possiamo trarre la regola che ove il venditore renda edotto il suo acquirente del problema della grave carenza acustica, non potrà ipotizzarsi una responsabilità del venditore in tal senso né nasceranno diritti di garanzia di sorta in capo all’acquirente.

Ove invece questa carenza venga sottaciuta, il venditore potrà incorrere in responsabilità ed essere tenuto a risarcire il danno. Sempre che l’acquirente faccia valere debitamente e tempestivamente il suo diritto.

C’è un doppio termine a questo proposito da rispettare ed entrambi sono assai stretti. Semplificando: è previsto un termine di decadenza per la denuncia del vizio di appena otto giorni dalla scoperta (che, come regola di massima, decorre da quando l’acquirente ha le risultanze di un accertamento peritale); se non lo si rispetta si “perde” il diritto alla garanzia; è anche previsto un termine di prescrizione, entro cui va promossa la causa, di un anno dalla consegna dell’immobile (e sempre che sia stata fatta la denuncia negli otto giorni).

(¹) Consulenza Tecnica d’Ufficio, mezzo istruttorio di cui il giudice può avvalersi per la valutazione delle prove affidando ad un esperto l’incarico di rispondere a quesiti di natura tecnica.